Những Quy Định Về Mật Độ Xây Dựng Bạn Cần Phải Biết

Trong xây dựng, yếu tố mật độ xây dựng rất được quan tâm. Tuy nhiên, không phải ai cũng có hiểu biết đầy đủ về vấn đề này, đặc biệt là các gia chủ. Thiên Phú Việt Nam (TPW) xin chia sẻ một vài thông tin cơ bản về mật độ xây dựng qua bài viết sau

1. Mật độ xây dựng nhà phố là gì?

Khi xây dựng bất cứ một công trình nào cũng cần phải dựa trên:

Bộ Quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng

Bộ Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng.

Vì vậy, mật độ xây dựng sẽ được chia làm 2 loại: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Bạn có thể hiểu đơn giản:

Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của ngôi nhà trên tổng diện tích lô đất của bạn. Và không bao gồm diện tích của các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời…

Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của ngôi nhà nhà trên tổng diện tích toàn khu đất, bao gồm sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng của ngôi nhà trong khu đất đó.

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn ngôi nhà (không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái) với diện tích toàn bộ lô đất.

2. Cách tính mật độ xây dựng

Để bạn có thể hiểu rõ hơn về mật độ xây dựng, có một cách tính cơ bản như sau để tham khảo. Đây là cách tính để các cơ quan thẩm định, đơn vị tư vấn thiết kế và bên liên quan biết và thực hiện khi lập, thẩm định, phê duyệt, cấp giấy phép xây dựng các công trình xây dựng nhà ở có liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng công trình. Công thức sẽ là:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của ngôi nhà (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Ngoài ra bạn cũng có thể tham khảo một bảng tra cứu nhanh về mật độ xây dựng tối đa cho các công trình nhà phố, nhà riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự.

Mật độ xây dựng được thể hiện trong giấy phép xây dựng.

Với những ngôi nhà có diện tích xây dựng(tầng 1) dưới 50m2 mật độ xây dựng 100% chủ đầu tư sẽ dược xây full diện tích, ngôi nhà sẽ không cần chừa khoảng trống cho thông tầng, sân trước cũng như sân sau.

Ví dụ 1:

Diện tích đất của nhà 5mx20m = 100m2.

Phần diện tích bạn xây nhà: 5mx17m = 85m2.

Phần sân trước bạn chừa 3m: 5mx2m=10m2

Phần sân sâu bạn chừa 1m: 5mx1m=5m2

Như vậy mật độ xây dựng nhà bạn là: 85m2/100m2 x100 = 85%; trong đó phần xây dựng là 85% (tương ứng 85m2) Phần chừa sân 15% (tương ứng 15m2)

Ví dụ 2:

Diện tích đất của nhà 5mx20m = 100m2.

Phần diện tích bạn xây nhà: 5mx18m = 90m2. Trong nhà bạn chừa lỗ thông tầng từ trệt lên mái với diện tích 5m2, phía dưới trệt bạn làm hồ tiểu cảnh

Phần sân trước bạn chừa 3m: 5mx2m=10m2

Như vậy mật độ xây dựng nhà bạn là: 90m2/100m2 x100 = 90%; trong đó phần xây dựng là 90% (tương ứng 90m2) Phần chừa sân 10% (tương ứng 10m2). Phần lỗ thông tầng phía dưới có công trình kiến trúc (hồ tiểu cảnh) nên phải tính vào là phần xây dựng.

Diện tích xây dựng tầng một của ngôi nhà trên 67,25m2 vì vậy ngôi nhà sẽ được chừa sân trước và có thông tầng trong khoảng mật độ xây dựng cho phép.

3. Tìm hiểu khoảng lùi công trình

Khoảng lùi được hiểu đơn giản là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

Khoảng lùi của các công trình so với lộ giới đường quy hoạch được quy định tùy thuộc vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới, nhưng khoảng lùi tối thiểu phải thỏa mãn quy định trong bảng sau:

Quy định mật độ xây dựng tại TP.HCM

Căn cứ để tính mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ khu vực Tp. Hồ Chí Minh

“Căn cứ Quyết định số 04/2008/QÐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” (Căn cứ chung)”;

“Quyết định số 135/2007/QÐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minhh”;

“Quyết định số 45/2009/QÐ-UBND ngày 03 tháng 07 năm 2009 : Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”

Trong đó:

Quận nội thành trung tâm (7 quận): gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh

Quận nội thành (9 quận):  gồm các quận 2, 6, 7, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp

Quận ngoại thành (4 quận và 4 huyện): gồm các quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân và các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi.

Sau khi tham khảo bài viết, chúng tôi hy vọng bạn có thể hiểu thêm về các quy định về mật độ xây dựng. Hãy khởi đầu việc xây dựng công trình của mình một cách đúng đắn bằng cách xây nhà đúng giấy phép xây dựng và tuân thủ quy định về mật độ xây dựng.

Ngoài ra, nếu bạn còn thắc mắc nào về các quy định trong quá trình xin giấy phép xây dựng cũng như cần thi công xây nhà trọn gói bạn có thể liên hệ với Thiên Phú Việt Nam (TPW) để được tư vấn và báo giá chính xác nhất.